Le choix de la ville ainsi que de l’emplacement est crucial si vous comptez investir dans l’immobilier locatif en loi Pinel. Ce dispositif donne lieu à une réduction d’impôt certes, mais le rendement doit également être au rendez-vous. Celui-ci dépend de plusieurs facteurs, dont ce choix de l’emplacement.
Investir dans les zones à forte tension locative : une obligation et non un choix
Rappelons avant tout que l’investisseur est dans l’obligation d’investir dans des communes à forte demande locative et par conséquent, qui appartiennent aux zones A, A Bis et B1. Ce, selon le découpage du Ministère de la cohésion des territoires.
Analyser les spécificités de chaque ville
Toutes ces villes sont attractives certes ; il convient cependant d’analyser les caractéristiques de chacune d’elles avant de faire le choix de l’immobilier proprement dit. Par exemple, investir dans un petit appartement à proximité des universités ou des centres d’études serait extrêmement porteur dans une ville étudiante. Il en est de même pour un logement confortablement situé à proximité des hôpitaux ou des centres de santé pour une ville vieillissante, c’est-à-dire dont la population senior est élevée.
Pour rappel, les maisons individuelles perdent leur éligibilité à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2020 ; seules les habitations collectives continuent à bénéficier de ce dispositif.
Choisir une ville à proximité de chez soi
Il est toujours prudent d’investir dans une ville à proximité de chez soi, voire dans la même ville où l’on habite si elle est éligible. En effet, le loueur peut être amené à réaliser des interventions sur le logement, par exemple des travaux de réparation. Puisqu’il s’agit d’une copropriété, le loueur doit être présent lors des éventuelles assemblées générales organisées en cours d’exploitation du bien.
Sélectionner le bon quartier
Quelle que soit la ville choisie, c’est surtout la qualité du quartier qui compte ! Quels sont les avantages qui font la différence ? Ces derniers peuvent être la densité des réseaux de transport, l’existence de centres commerciaux, de banques ou encore d’établissements administratifs. Si le quartier est reconnu pour sa démographie vieillissante, la vérification de la proximité de tout ce qui est en rapport avec le grand âge est recommandée, que ce soit pour les besoins du senior au quotidien que pour ses loisirs. Même principe pour les autres populations cibles.
Aujourd’hui, de plus en plus de quartiers verts voient le jour et des immeubles neufs sortent rapidement de terre, dont la plupart sont destinés à être loués sous le dispositif Pinel.
Songer à l’après Pinel dès la construction du logement !
Construire un logement en 2020, c’est aussi penser à bâtir sa résidence du futur. Ainsi, il vaut mieux ne pas uniquement se baser sur les règlementations qui seront vétustes très prochainement, par exemple la RT 2012 qui sera remplacée par la règlementation environnementale RE 2020. Celle-ci va se baser sur l’écoconception et la création du bâtiment durable, c’est-à-dire écologique, recyclable, à très faible émission carbone, voire produisant sa propre énergie. Une fois l’investissement Pinel arrivé à son terme, l’investisseur pourra revendre son bien en tablant sur une excellente revalorisation, non seulement basée sur l’emplacement mais aussi sur ces caractéristiques environnementales.
La rentabilité locative par rapport à l’emplacement
Comme mentionné en introduction, cet emplacement joue un rôle décisif dans la rentabilité locative. Moins il y a de la carence locative, plus la rentabilité est satisfaisante. Cette carence n’est pas non plus autorisée dans un investissement Pinel et ce, jusqu’à une certaine limite – qui est en principe fixée à 6 mois après la livraison du bien. Idem pour les vacances locatives.
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