Préparez dès à présent la transmission de votre bien immobilier et songez au démembrement ! Ce montage patrimonial est avantageux pour vos héritiers, que ce soit du point de vue patrimonial ou fiscal. C’est ce que nous allons mettre à la lumière dans cet article.
Avant tout, qu’est-ce que le démembrement ?
Tant que ce montage n’est pas mis en place, le propriétaire du bien demeure le seul individu qui exerce tous les droits sur celui-ci. Dès lors que le démembrement est activé, il devient l’usufruitier et les héritiers les nus-propriétaires. Cette opération a lieu entre vifs et va durer jusqu’au décès de l’usufruitier. C’est cette échéance qui va alors marquer la fin du démembrement : ce dernier transmet automatiquement l’usufruit aux héritiers qui ont déjà acquis la nue-propriété antérieurement. Ce qui fait qu’ils revêtent à leur tour le statut de pleins propriétaires.
Remarque sur la notion d’usufruit : l’individu qui détient ce droit est autorisé à occuper le bien, tandis que les murs sortent de son patrimoine pour rejoindre celui des nus-propriétaires. Faire louer le bien fait aussi partie des droits de l’usufruitier afin de lui permettre d’en encaisser les revenus locatifs.
L’avantage patrimonial pour les nus-propriétaires
Ces derniers reçoivent les murs du bien en donation dès leur vivant. La transmission de l’usufruit pour former la pleine propriété se fait dès le décès de l’usufruitier. Or, si le démembrement n’est réalisé qu’au-delà de la succession, les héritiers deviennent nus-propriétaires à ce moment-là seulement. L’échéance à partir de laquelle ils deviendront propriétaire du bien est le décès de l’usufruitier qui, quant à lui, a revêtu ce statut après le décès du titulaire.
L’avantage fiscal pour les nus-propriétaires
Lorsque la nue-propriété est transmise du vivant du propriétaire du bien, ils sont exonérés des impôts suivants, dont le paiement est endossé par l’usufruitier :
- l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : le calcul se fait sur la base de la pleine propriété
- la taxe d’habitation et la taxe foncière
- l’impôt afférent aux revenus locatifs en cas d’exploitation du bien
En ce qui concerne l’IFI et si le démembrement a lieu après la succession, usufruitier et nus-propriétaires devront tous deux s’en acquitter. Le calcul sera alors basé sur la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit selon le barème établi par la loi, c’est-à-dire en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Pourquoi choisir le démembrement au lieu des autres modes de transmission ?
Pour rappel, les autres moyens de transmission les plus connus sont la donation entre vifs et la rédaction d’un testament. Si un bien est donné entre vifs sans démembrement, il sera totalement transmis en pleine propriété et devient dès ce moment-là le patrimoine du donataire – qui peut être le conjoint survivant ou les enfants. Ce qui implique pour le donateur qu’il dispose d’un autre bien qui va lui servir de résidence principale jusqu’à son décès. Toujours est-il que la donation entre vifs donne aussi lieu à une fiscalité intéressante pour les bénéficiaires, grâce à l’abattement qui viendra déduire la valeur à taxer, étant donné que des droits de donation doivent être acquittés.
La rédaction d’un testament quant à elle ne donne lieu à aucun avantage fiscal. Il permet juste d’avoir le contrôle sur la répartition du patrimoine aux héritiers quand viendra le moment de la succession. Attention car en présence de plusieurs enfants, le bien immobilier doit être partagé à égalité entre ces derniers, sans oublier le conjoint survivant qui a également droit à sa part (calculée en fonction du nombre d’enfants). C’est par exemple par le biais du testament que le testateur décidera si le bien sera démembré à son décès ou partagé en pleine propriété selon les dispositions légales.
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter l’article sur lecommercedulevant.com.
