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Comment organiser le démembrement d’une SCI ?

Le démembrement est un excellent montage patrimonial qui a pour avantage de faciliter la transmission d’un héritage ou d’un portefeuille d’actifs. Il peut être appliqué entre des individus libres ceux issus d’une même famille. C’est le cas par exemple du démembrement d’une société civile immobilière ou SCI constituée par un ensemble d’associés. Dans un premier temps, intéressons-nous à ladite SCI afin d’en comprendre le principe ainsi que celui du démembrement.

Une société gérant un bien immobilier en commun

Plusieurs membres d’une même famille ou d’associés possèdent un bien immobilier en commun. Celui-ci est généralement soumis aux contraintes de l’indivision. Ainsi, une société est créée afin de gérer le bien, avec la nomination d’un gérant et la rédaction de statuts. Ce sont toutefois les membres de la SCI qui prendront unanimement les décisions importantes en votant lors d’une assemblée : conservation ou revente du bien, partage des loyers, etc.

Le système de quote-part est généralement mis en place afin de faciliter la transmission : ce sont les parts qui seront alors cédées, revendues ou conservées, et non le bien.

Attention, une SCI n’est pas une société civile de placement immobilier. Dans le cas d’une SCPI, les associés ne possèdent pas directement le bien : ils achètent des titres de propriété tandis que l’ensemble du parc constitué de biens de différentes typologies est géré par la société de gestion.

Démembrement des parts

Dans le cas du démembrement d’une SCI, ce sont les parts qui seront démembrées. Ceux qui détiennent l’usufruit des parts perçoivent les loyers issus de sa mise en location. La pleine propriété appartient à la SCI lors de la donation, et la nue-propriété accordée aux enfants. Dans ce type de montage, les avantages sont généralement d’ordre fiscal : réduction de la taxation des droits de donation et de succession, etc.

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